こんにちは！
今日は片道2時間近くの都心部まで土地の調査に行ってきました。
途中、年末に決まったテナント賃貸の家賃保証会社fの担当者より連絡がありました。
担当者
本年もよろしくお願いします。
年末の家賃保証の件ですが、やはり未登記部分があると訴訟の時に弱いので、表示登記変更をしていただけないと、今回は保証外になります。
私
うーん、丸々未登記でないのだからどうにかなりませんか？
貸主も参ってまして。
担当者
難しいです
私
家賃保証加入金は
もちろん返金されますよね？
担当者
はい。
私
ちなみに、加入時に御社では建物登記簿謄本を取得して未登記か否か確認しないのですか？
審査承認後かつ入居して1か月以上経つのに今さら、一部未登記があるから保証外になるなんておかしくないですか。
こちらとしては、契約書に一部未登記があるからと正直に記載したのに、それを見て
保証外になると発覚したわけでそちらのミスですよね？
担当者
社長にも確認したがだめでした
裁判の時に、不利なんです
私
ということは、裁判にならなければ未登記で保証開始になってる物件は他にもたくさんありそうですよね？
今回はたまたま私が契約書に未登記ありと申告したから保証外とおっしゃいますけど。
担当者
はい、他にもあると思います。
過去にも滞納であとから未登記が発覚したケースがありました
私
なら、御社は今後、家賃保証審査時の提出書類に
賃貸物件の建物登記簿を提出させるべきではないの？
なぜやらないの？
担当者
審査要件に、登記されていること！と記載させていただいてます。
私
どこに？？ないですよ。
裁判の時に登記されてないと保証外とはありますが。
私も迂闊でしたが、御社の承認を得て契約してますので今更いわれても、貸主、借主こまりますよ。
担当者
、、、、
私
ちなみに、仮にこれから建物表示登記を調査士にお願いしますが、それまでは通常どおり集金代行処理していただき、家賃は借主口座から引き落としは今月末よりスタートしますよね？
担当者
いや、今保留になってるので
引き落としされないです
私
は？だって審査通過して、加入金も1ヶ月分払ってるじゃないですか？
滞納もまだするかわからないし、通常どおりやってくださいよ。
担当者
会社規則でできないんです
私
は？じゃあ、来月分の家賃は借主から直接、家主へ振り込んでもらわなきゃならんの？
担当者
そうなります。
すみません。
私
呆れた。
ちなみ未登記分は6坪ほどでこちらの部分には侵入できないように、ベニヤで塞ぎ登記簿どおりの床面積の契約で借主にはお願いする場合でも保証外なのでしようか？
担当者
上に確認して折り返します。
というかんじで、家賃審査通り、契約書交わして入居済みにもかかわらず今頃、保留の連絡がきて参りました。
早速貸主と調査士に表示登記の見積もりをお願いしましたが、やはり１０万コース。
尚且つ、こちらの物件、競売物件を不動産屋が買い、今の所有者に名義変更されてます。
不動産屋も、現所有者もキャッシュで買ってるので未登記部分があっても売買は有効。
ここで、買主が銀行借入してれば
未登記部分はかならず登記してくださいと、銀行から指摘されるので、このような事態にはならなかったです。
さらに、調査士いわく、増築した当時の所有者の印鑑証明書を法務局に求められるかもしれない、という事実が判明。
競売になってしまった当時の法人は破産して行方がわからないので、まず取得無理です。
貸主は、いいかげんな保証会社だから今後は利用しないようにと連絡あり。
保証会社をかえつつ、未登記部分があっても問題ないＬ保証会社に変えようと検討中です。
ただ、審査要件に法人の場合、直近の確定申告書か決算書の提出がもとめられており、借主が渋りそうでまた悩みどころです。
つづく
